русский     english

поиск по сайту:  
Сегодня 22 октября 2018 г. понедельник
Написать письмоКарта сайтаНа главную
О нас Фотогалерея Обратная связь Контакты
 


kazahstan100100

armeniya100100

Архив изданий | Нижегородская деловая газета | "Нижегородская деловая газета" № 9 (74) от 4.08.2008 г. | Квартира как капитал |


Квартира как капитал

Президент Нижегородской гильдии риэлторов Александр Жилевский – оптимист по натуре, ибо только оптимист может считать, что едва ли не каждый житель Нижнего Новгорода на сегодняшний день имеет «про запас» хотя бы по одной инвестиционной квартире. На «черный день», так сказать. Потому как более выгодного вложения свободных средств сегодня, похоже, нет. Будет ли завтра?
След дефолтаКак известно, после дефолта 1998 года рынок жилья обрушился, цены упали, а обладатели долларовых накоплений в одночасье стали богаче в четыре раза. В начале 2000-х цены на жилье начали выбираться из «послекризисной ямы», а приобретение квартиры в Нижнем Новгороде с целью перепродажи стало представлять интерес. В тот период объем инвестиционных покупок составлял не более 1%-2% общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.
Вплоть до 2003 года доля покупателей квартир с инвестиционными целями оставалась незначительной. Ситуацию кардинально изменило снижение курса доллара – основного инструмента сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость поиска альтернативных способов для спасения и преумножения накоплений заставила население обратить внимание на рынок недвижимости.В течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Логика проста: пока цены растут, граждане стремятся успеть как можно более выгодно вложить средства. Цены стабильно росли, более того, в 2006 году произошел резкий скачок цен на недвижимость. При этом, по оценке вице-президента гильдии риэлтеров Ирины Малыгиной, рост цен на недвижимость в Нижнем Новгороде был самым высоким по России – 129 процентов в течение года (в среднем по стране цены тогда выросли на 68 процентов). Говорят, что одной из причин столь резкого повышения цен стало начало реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Вернее, вытекающие из этого проекта последствия. Главное из которых – доступность ипотечных инструментов кредитования. Ипотека – это дополнительные средства, делающие жильё более доступным. Отсюда – скачок цен на недвижимость и повышение ее привлекательности в инвестиционном плане. Люди вытаскивали свои деньги отовсюду и вкладывали их в недвижимость.
Кто и что покупает?Сами риэлторы делят инвесторов на три категории. Первая – чистые инвесторы, которые вкладывают средства на начальных стадиях строительства с целью последующей продажи до сдачи дома или после регистрации права собственности. То есть приобретающие жилье исключительно с целью получением финансовой прибыли. Вторые, это те, кто делает таким образом пенсионные накопления. Люди, вкладывающие средства в недвижимость с целью обеспечения старости – сдачи квартиры в аренду, продажи при необходимости. Наличие данных инвесторов – результат недоверия к пенсионной системе России. Сюда же относятся инвесторы, фиксирующие «пришедшие средства» (например, наследство, премию и т. д.). Третья категория, это люди, приобретающие недвижимость «впрок» (например, для подрастающих детей), сохраняющие свои текущие сбережения, «пока есть хороший заработок». Получается, что как минимум для двух последних категорий такая недвижимость – едва ли не единственная гарантия благополучной и спокойной жизни на склоне лет. Неудивительно, что такие инвесторы не доверяют банковским депозитам. Даже при снижающейся прибыльности вложений в квартиры этот вид инвестиций остается популярным. Причем, имея даже ограниченный по времени и объему источник средств, люди предпочитают вкладывать средства в качественное жилье.По наблюдениям риэлторов, до последнего времени прибыльность вложения в объект недвижимости с учетом последующей продажи или сдачи в аренду была намного выше, чем у банковских вкладов. Сейчас, когда ситуация на рынке изменилась, когда цены стали достаточно высокие, а спрос упал, покупателей квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду стало гораздо меньше. Такая ситуация наблюдается в сегменте эконом-класса, массовой застройки. Зато в сегменте элитного жилья как были инвестиционные покупатели, так они и остались. Элитное жилье развивается по своим законам, и те перепады цен, которые встречаются на обычном рынке жилья, на элитное не распространяются. Здесь все решает предложение, а качественного элитного жилья в Нижнем Новгороде крайне мало. В соответствии с разными задачами инвесторов и приобретаемые ими квартиры различны. Но все же есть ряд признаков, на которые преимущественно ориентируется инвестор. Повышенным спросом пользуется элитная недвижимость и квартиры эконом-класса, т. е. маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры метражом 37-42 кв. м и 55-65 кв. м соответственно. Исключение составляют элитные квартиры в центре города, где для двухкомнатной квартиры оптимальный метраж – 75-80 квадратных метров.
Масштабы бедствия По некоторым оценкам, сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе Нижнего Новгорода варьируется от 20% до 40%. Другие считают, что их количество не превышает 10-15%. При этом все эксперты признают, что достоверно подсчитать количество инвестиционных квартир весьма затруднительно. «Клиенты предпочитают не афишировать цели приобретения недвижимости. Например, о доле инвестиционных квартир в новостройке наглядно свидетельствует количество оптовых покупателей, а также процент людей, не обратившихся за ключами после начала заселения. Те, кто спокойно продолжают ждать оформления прав собственности, на что обычно уходит еще год-полтора, явно не нуждаются в жилье», – сообщил «НДГ» представитель одного из нижегородских агентств недвижимости Виктор Агеев.Инвестиционные покупки совершаются как на первичном, так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах. Однако лидером по объемам инвестиционных сделок эксперты считают первичный массовый рынок. Это объясняется более доступным ценовым порогом вхождения для частного инвестора и высокой ликвидностью типовых проектов. При этом рискованность вложений, сделанных на начальном этапе строительства, в сегменте бизнес-класса выше, чем в панельных новостройках из-за длительного инвестиционного цикла. Типовые дома строятся за 3-4 месяца, а в сегменте бизнес-класса процесс растягивается на 1-2 года.
Будет ли обвал цен?С марта этого года вошел в силу новый единый кадастр недвижимости. Единый реестр должен послужить базой для введения единого налога на недвижимость, который объединит сразу три налога, действующих в настоящее время: земельный налог, налог на имущество физических и на имущество юридических лиц. Если вторая и третья квартира в собственности будут признаны к тому же предметами роскоши и обложены дополнительным налогом, жилье как инвестиционный инструмент утратит часть своей привлекательности. Но можно с уверенностью сказать – явление это не исчезнет. Причем, если раньше эксперты выражали опасения, что, достигнув критической массы, «инвестиционные квартиры» могут обрушить рынок, то сейчас не многие верят в реальность такой перспективы: слишком велик разрыв между спросом и предложением. « Пока существует инфляция, всегда будет рост цен на жилье, – считает Александр Жилевский. – Причем, этот рост всегда будет опережать инфляцию. Пусть на два-три процента выше, нежели официальный уровень инфляции, но цены будут расти. А информация про скорый обвал цен на рынке жилья, по-моему, распространяется специально, в чьих-то корыстных целях».
Сергей Анисимов

 

6.9Kb

a4

25.6Kb

Дизайн и хостинг Р52.РУ
Copyright © «Курьер-Медиа» 2018

Rambler's Top100