Жилье уснуло до весны
Некоторое время назад центр макроэкономических исследований Сбербанка обнародовал свои прогнозы по рынку недвижимости на текущий год: квартиры в Москве подешевеют в долларовых ценах на 60% на первичном рынке и на 51% – на вторичном. При этом в российских регионах падение цен будет менее серьезным. Московские власти и крупные строительные корпорации, как только эти прогнозы стали достоянием общественности, вступились за строителей и их цены, обвинив аналитиков в преднамеренной игре на понижение и даже в провокативных действиях, приводящих в кризисное время к падению спроса и развалу строительной отрасли.
Безусловно, рынок недвижимости значительно меньше подвержен паническим настроениям и реагирует даже на самые негативные новости в последнюю очередь. Это обусловлено многими факторами: от консервативности участников рынка до времени, требующегося на оформление любых сделок по куплепродаже объектов. По мнению экспертов, для того, чтобы цены на недвижимость испытали последствия финансового кризиса, требуется примерно полгода. Но как раз весной эти полгода закончатся, и будет видно, кто прав, аналитики или строители.
«Снижение цены на недвижимость должно быть, потому что падает цена на цемент, металл, многие другие строительные материалы», – говорят эксперты. К тому же себестоимость жилья сильно отличается от рыночной цены – у застройщиков есть неплохой задел для снижения продажной цены жилья.
А пока такое ощущение, что рынок жилья уснул до весны. Что думают по этому поводу сами застройщики?
–
Строители говорят, что цены на недвижимость в регионе не могут упасть. Тем не менее, спрос на жилье по существующим ценам значительно снизился. Что будут делать застройщики в отсутствии заказов? – спросили мы президента Нижегородского саморегулируемого объединения нижегородских строителей
Дмитрия Кузина.
– В условиях слабого строительного рынка максимальные скидки при продаже недвижимости достигают 10 процентов. Возможно, через некоторое время скидки могут достигнуть 20 процентов. Еще большее снижение цены в Нижегородской области невозможно. Потому что это ниже себестоимости строительства, а на прямые убытки никто не пойдет. Если в 2009 году рынка не будет совсем, застройщики начнут работать по государственным программам. То есть кредитоваться под фиксированную цену будущего жилья. Пусть эта цена и не очень выгодна для застройщиков, тем не менее, она позволяет работать на будущее.
– Подобным образом построенное жилье с привлечением кредитов под госгарантии будет в итоге куплено государством?
– Бюджет получит это жилье только в случае невозврата кредита застройщиком. А такой невозврат возможен, если не пойдут продажи. Но скорее всего, они пойдут даже в условиях кризиса, потому что готовое жилье в Нижнем Новгороде сегодня – очень большая редкость. Такого продукта на нижегородском рынке очень мало.
– Неужели маржа нижегородских застройщиков столь низка, что ниже скидки в 20 процентов продавать квартиры в новом доме уже невыгодно?
– Нижегородские цены на недвижимость не столь перегреты в отличие от московских. К тому же московский рынок недвижимости – это в определенной степени рынок финансовых обязательств. Москвичам иногда удобнее продать построенное жилье даже ниже его себестоимости. То есть, пойти на заведомые убытки по продажам для того, чтобы, например, вовремя погасить кредит. В Нижегородской области все проще. Кредитные ресурсы, которые используют наши застройщики, как правило, очень невелики. Соответственно, невелики и обязательства перед банками. Преобладающей формой финансирования того или иного строительного объекта в регионе является долевое строительство.
– Выходит, что нижегородские строительные организации, в отличие от столичных, не слишком закредитованы. Соответственно, и кризис должны пройти с меньшими потерями и меньшим снижением цен. Но 10 лет назад был похожий кризис, когда цены на жилье в течение полуторадвух лет упали в дватри раза. Население очень ждет, что ситуация повторится. Напрасно ждет?
– Десять лет назад цена упала не только на жилье. И связано это было в основном с резкой девальвацией рубля. Сегодня идет более мягкая девальвация, и инфляция, скорее всего, будет достаточно высокой. Но такая инфляция полезна для раскачки рынка. Потому что любой инфляционный процесс стимулирует не держать деньги дома под подушкой. А покупательская способность населения пока серьезно не упала. Осенью нижегородцы сняли с банковских счетов более 10 миллиардов рублей. По сути, они их так толком и не потратили. Этот факт вселяет в застройщиков надежду.
– Вы возглавляете саморегулируемое объединение нижегородских строителей. С принятием соответствующего федерального закона такого рода организации получили большие права. Какие это права и как вы собираетесь ими воспользоваться?
– Государство отказывается от функции лицензирования, передавая её общественным организациям. Наше саморегулируемое объединение сегодня находится на завершающей стадии регистрации в обозначенном правительством органе – Ростехнадзоре. После регистрации (это произойдет в апреле) организация будет иметь право допуска на рынок. Количество предприятий, которые хотят вступить в нашу общественную организацию, растет день ото дня – на сегодняшний день в наших рядах насчитывается почти 150 строительных компаний. Суть саморегулируемого объединения нижегородских строителей выражается в трех словах: безопасность, качество и ответственность. Однако, к сожалению, наша организация в очень малой степени может влиять на складывающиеся негативные явления на строительном рынке.
– Главный вопрос сейчас – встанет ли нижегородский строительный рынок в 2009 году?
– Я думаю, что этого не произойдет. Недавно на специальной коллегии, созданной при министерстве строительства Нижегородской области, обсуждались механизмы, которые позволят замедлить падение строительного рынка в регионе. Эти механизмы, на мой взгляд, очень весомы. Достигнута договоренность с банками о выделении кредитов с гарантиями областного бюджета под залог построенного жилья. Это позволит восстановить доверие между партнерами, которое во многом разрушил кризис. Сегодня сложилась такая ситуация, когда многие сомневаются, достроят дом или нет? А если есть сомнение, финансирование прекращается. Многие граждане боятся участвовать в долевом строительстве. Поэтому меры областного правительства сегодня как нельзя кстати. Они позволят банкам получить гарантии платежеспособности застройщиков, строителям – достроить начатое, а населению – преодолеть кризис недоверия.
Василий Шуйский