Жилье уснуло до весны

Некоторое время назад центр макроэкономических исследований Сбербанка обнародовал свои прогнозы по рынку недвижимости на текущий год: квартиры в Москве подешевеют в долларовых ценах на 60% на первичном рынке и на 51% – на вторичном. При этом в российских регионах падение цен будет менее серьезным. Московские власти и крупные строительные корпорации, как только эти прогнозы стали достоянием общественности, вступились за строителей и их цены, обвинив аналитиков в преднамеренной игре на понижение и даже в провокативных действиях, приводящих в кризисное время к падению спроса и развалу строительной отрасли.
Безусловно, рынок недвижимости значительно меньше подвержен паническим настроениям и реагирует даже на самые негативные новости в последнюю очередь. Это обусловлено многими факторами: от консервативности участников рынка до времени, требующегося на оформление любых сделок по купле­продаже объектов. По мнению экспертов, для того, чтобы цены на недвижимость испытали последствия финансового кризиса, требуется примерно полгода. Но как раз весной эти полгода закончатся, и будет видно, кто прав, аналитики или строители.
«Снижение цены на недвижимость должно быть, потому что падает цена на цемент, металл, многие другие строительные материалы», – говорят эксперты. К тому же себестоимость жилья сильно отличается от рыночной цены – у застройщиков есть неплохой задел для снижения продажной цены жилья. А пока такое ощущение, что рынок жилья уснул до весны. Что думают по этому поводу сами застройщики?
– Строители говорят, что цены на недвижимость в регионе не могут упасть. Тем не менее, спрос на жилье по существующим ценам значительно снизился. Что будут делать застройщики в отсутствии заказов? – спросили мы президента Нижегородского саморегулируемого объединения нижегородских строителей Дмитрия Кузина.
– В условиях слабого строительного рынка максимальные скидки при продаже недвижимости достигают 10 процентов. Возможно, через некоторое время скидки могут достигнуть 20 процентов. Еще большее снижение цены в Нижегородской области невозможно. Потому что это ниже себестоимости строительства, а на прямые убытки никто не пойдет. Если в 2009 году рынка не будет совсем, застройщики начнут работать по государственным программам. То есть кредитоваться под фиксированную цену будущего жилья. Пусть эта цена и не очень выгодна для застройщиков, тем не менее, она позволяет работать на будущее.
– Подобным образом построенное жилье с привлечением кредитов под госгарантии будет в итоге куплено государством?
– Бюджет получит это жилье только в случае невозврата кредита застройщиком. А такой невозврат возможен, если не пойдут продажи. Но скорее всего, они пойдут даже в условиях кризиса, потому что готовое жилье в Нижнем Новгороде сегодня – очень большая редкость. Такого продукта на нижегородском рынке очень мало.
– Неужели маржа нижегородских застройщиков столь низка, что ниже скидки в 20 процентов продавать квартиры в новом доме уже невыгодно?
– Нижегородские цены на недвижимость не столь перегреты в отличие от московских. К тому же московский рынок недвижимости – это в определенной степени рынок финансовых обязательств. Москвичам иногда удобнее продать построенное жилье даже ниже его себестоимости. То есть, пойти на заведомые убытки по продажам для того, чтобы, например, вовремя погасить кредит. В Нижегородской области все проще. Кредитные ресурсы, которые используют наши застройщики, как правило, очень невелики. Соответственно, невелики и обязательства перед банками. Преобладающей формой финансирования того или иного строительного объекта в регионе является долевое строительство.
– Выходит, что нижегородские строительные организации, в отличие от столичных, не слишком закредитованы. Соответственно, и кризис должны пройти с меньшими потерями и меньшим снижением цен. Но 10 лет назад был похожий кризис, когда цены на жилье в течение полутора­двух лет упали в два­три раза. Население очень ждет, что ситуация повторится. Напрасно ждет?
– Десять лет назад цена упала не только на жилье. И связано это было в основном с резкой девальвацией рубля. Сегодня идет более мягкая девальвация, и инфляция, скорее всего, будет достаточно высокой. Но такая инфляция полезна для раскачки рынка. Потому что любой инфляционный процесс стимулирует не держать деньги дома под подушкой. А покупательская способность населения пока серьезно не упала. Осенью нижегородцы сняли с банковских счетов более 10 миллиардов рублей. По сути, они их так толком и не потратили. Этот факт вселяет в застройщиков надежду.
– Вы возглавляете саморегулируемое объединение нижегородских строителей. С принятием соответствующего федерального закона такого рода организации получили большие права. Какие это права и как вы собираетесь ими воспользоваться?
– Государство отказывается от функции лицензирования, передавая её общественным организациям. Наше саморегулируемое объединение сегодня находится на завершающей стадии регистрации в обозначенном правительством органе – Ростехнадзоре. После регистрации (это произойдет в апреле) организация будет иметь право допуска на рынок. Количество предприятий, которые хотят вступить в нашу общественную организацию, растет день ото дня – на сегодняшний день в наших рядах насчитывается почти 150 строительных компаний. Суть саморегулируемого объединения нижегородских строителей выражается в трех словах: безопасность, качество и ответственность. Однако, к сожалению, наша организация в очень малой степени может влиять на складывающиеся негативные явления на строительном рынке.
– Главный вопрос сейчас – встанет ли нижегородский строительный рынок в 2009 году?
– Я думаю, что этого не произойдет. Недавно на специальной коллегии, созданной при министерстве строительства Нижегородской области, обсуждались механизмы, которые позволят замедлить падение строительного рынка в регионе. Эти механизмы, на мой взгляд, очень весомы. Достигнута договоренность с банками о выделении кредитов с гарантиями областного бюджета под залог построенного жилья. Это позволит восстановить доверие между партнерами, которое во многом разрушил кризис. Сегодня сложилась такая ситуация, когда многие сомневаются, достроят дом или нет? А если есть сомнение, финансирование прекращается. Многие граждане боятся участвовать в долевом строительстве. Поэтому меры областного правительства сегодня как нельзя кстати. Они позволят банкам получить гарантии платежеспособности застройщиков, строителям – достроить начатое, а населению – преодолеть кризис недоверия.