русский     english

поиск по сайту:  
Сегодня 19 августа 2018 г. воскресенье
Написать письмоКарта сайтаНа главную
О нас Фотогалерея Обратная связь Контакты
 


kazahstan100100

armeniya100100

Архив изданий | Нижегородская деловая газета | "Нижегородская деловая газета" № 7(90) от 18.05.2009 г. | Кризис побеждает алчность |


Кризис побеждает алчность

Недавно в Нижегородской ассоциации промышленников и предпринимателей прошел круглый стол на тему «Сможет ли малоэтажное строительство дать импульс развитию строительной отрасли?» Однозначных ответов на этот злободневный вопрос нет, однако большинство заинтересованных лиц полагают, что в условиях кризиса именно «малоэтажка» способна вытащить строительный комплекс региона из глубокой экономической ямы. Но для этого самим строителям необходимо по крайней мере умерить свои докризисные аппетиты.

Для начала поясним, почему власти всех уровней в последнее время озаботились идеей малоэтажного строительства. Главная причина – строительство «домика в деревне» обходится гораздо дешевле, нежели возведение квартиры в многоэтажной коробке в том же Нижнем Новгороде. В условиях кризиса объекты малоэтажного строительства более ликвидны, чем высотная застройка, здесь нет для строителей риска незавершенки, поэтому малоэтажное строительство вновь становится резервом выполнения государственных программ по обеспечению граждан жильем.

Современные технологии позволяют строить быстро и недорого, при этом впоследствии значительно экономить на эксплуатации домов. Поэтому благодаря малоэтажному строительству можно быстро решить жилищные проблемы населения. Так, согласно утверждению министра строительства Нижегородской области Владимира Челомина, стоимость каркасно-панельного индивидуального жилого дома при условии готовых инженерных коммуникаций составляет 25-26 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как стоимость одного квадрата в новом многоэтажном доме в центре Нижнего – около 50 тысяч рублей. Откуда такая разница? Во-первых, в городе дорогая земля. Во-вторых, удешевление строительства жилых домов обеспечивается в основном за счет исключения затрат на строительство сетей и объектов инженерно-транспортного обеспечения. То есть, затраты на подключение и подведение разного рода труб и кабелей берут на себя бюджеты всех уровней. Инфраструктуру делает само государство, избавляя застройщика от необходимости закладывать в строительство так называемую коррупционную составляющую. И в третьих, – наличие у нас промышленности строительных материалов, где производятся готовые конструкции жилых домов.

Эти преимущества малоэтажного строительства были известны и до кризиса. Президент страны еще в прошлом году, ратуя за малоэтажки, говорил, что цена одного квадратного метра в малоэтажных домах в среднем по стране не должна превышать 20 тысяч рублей. Сегодня же можно строить еще дешевле. Как подтвердил «НДГ» заместитель директора Борского силикатного завода Сергей Минчук, цены на строительные материалы падают ежемесячно. Например, стоимость цемента за последний год уменьшилась вдвое. Расценки на услуги строителей тоже снижаются, хотя не так стремительно, как ожидалось. Согласно прогнозу Сергея Минчука, до лета цены на стройматериалы продолжат свое падение, после чего процесс «устаканится». Что будет осенью, во многом зависит от того, в каком состоянии окажется российская экономика. Однако, некоторые выводы можно делать уже сегодня. «Прогноз на будущую зиму для строителей остается неутешительным – цены на стройматериалы и услуги строителей будут падать и дальше»,– заключил Сергей Минчук. И добавил для себя: «Поэтому строить нужно сегодня».

Но тут возникает другой аспект. Сегодня никто не сомневается, что можно строить дешево и быстро. «Кто все это купит?» – вот главный вопрос для ревнителей идеи малоэтажного строительства, потому как параллельно со снижением цен на стройматериалы и услуги строителей падают и реальные доходы населения. «Основной упор мы делаем на покупателей среднего класса и бюджетников»,– говорил Владимир Челомин полгода назад. Сегодня эта фраза должна подвергнуться корректировке. Подавляющая часть бюджетников как таковых вряд ли способна замахнуться на свой дом, поскольку их невысокие доходы известны всем. Видимо, министр имеет в виду возможных участников различных федеральных программ, которым положены субсидии на получение жилья. Речь идет о жителях аварийного жилого фонда, работниках сельского хозяйства и других узкоспецифических категориях граждан. Теоретически любой российский гражданин может заложить имеющуюся в наличии недвижимость и взять ипотечный кредит в банке. Однако массовым этот процесс, даже несмотря на широкую рекламу ипотеки, так и не стал. По информации руководителя государственного предприятия «НИКА» Алексея Денисова, работающего с ипотекой, в прошлом году всего восемь (!) нижегородцев взяли ипотечный кредит на строительство индивидуального жилого дома. В текущем году это сделали уже 9 человек (информация на конец апреля). То есть, утверждать, что «процесс пошел», при таких объемах, согласитесь, еще рановато.

По словам Алексея Денисова, потенциальный домовладелец может сначала заложить квартиру, взять кредит и построить дом, потом эту квартиру продать, отдав долги. Однако этот вариант действует, если цены обоих видов жилья сопоставимы. И не всегда квартирного залога хватает, поскольку залог оценивается кредитором в лучшем случае за 70 процентов от реальной стоимости. «Мы готовы кредитовать, если дом будет построен достаточно быстро, и под строительство уже выделена земля, – сообщил «НДГ» Алексей Денисов, пояснив при этом, что сегодня ипотечные кредиты выдаются под 13-16 процентов годовых, что выгодно отличает их от банковских. Однако потенциальные заемщики терпеливо ждут, что ставки по ипотеке упадут ниже. «Не надо ждать – надо брать ипотеку сегодня, поскольку, если ставки снизятся, можно будет перекредитоваться под более низкий процент», – утверждает Алексей Денисов.

Самый сложный вопрос в развитии малоэтажки – отсутствие или недостаточное обеспечение инженерно-транспортной инфраструктурой территорий застройки. «Когда есть коммуникации, тогда есть и застройщики с проектами, тогда начинают гореть глаза у банкиров, – говорит замдиректора компании «Нижегородкапстрой» Владимир Белов. – На сегодняшний день работает один механизм – компенсация за коммуникации, когда проект уже реализован. Мало кто из застройщиков сейчас осилит прокладку сетей за свой счёт. По области проблемы с электричеством, с канализацией, нет дорог. Таких мест, где можно построить посёлки, которые бы устроили все стороны, очень мало».

Поэтому на данном этапе в игру вступает государство, которое занимается подводкой инфраструктуры за счет бюджета. Это мощнейший стимул для застройщиков. Например, за первый квартал 2009 года на территории Нижегородской области 80% от всего введенного жилья составляет именно малоэтажное строительство. На подводку сетей и обустройство дорогами одного индивидуального дома региональное правительство выделяет 350 тысяч рублей. Если вложения в строительство сетей больше, потребность в дополнительных финансовых ресурсах должна восполняться за счет средств местного бюджета и средств соинвесторов. Но пока соинвесторы не проявляют особой активности. Происходит это потому, что для индивидуальной застройки, осуществляемой при поддержке государства, для застройщиков установлена максимальная норма прибыли в 20 проценттов. Тогда как до последнего времени прибыль застройщика составляла от 50 до 200 и более процентов от стоимости жилья. Но это было ещё в докризисную эпоху. Предполагается, что в условиях кризиса застройщики снизят свои аппетиты и согласятся на кризисные нормы прибыли. Есть надежда, что соинвесторами станут крупные промышленные предприятия, самые дальновидные руководители которых отлично понимают, что жилье для работников – мощнейший рычаг закрепления рабочей силы на производстве. По словам заместителя генерального директора НАПП Бориса Телегина, так называемое «жилье на троих», когда строительство финансируется областным бюджетом, застройщиком и предприятием – реальный выход из ситуации нехватки жилья для работников предприятия. Однако такие проекты под силу только наиболее устойчивым промышленным структурам.

В настоящее время в Нижегородской области разрабатывается программа социального ипотечного кредитования с дотацией из областного бюджета на погашение платежей по кредиту. Разрабатывается программа корпоративной ипотеки с льготной процентной ставкой для работников крупных предприятий. Заинтересованность проявили Борский стекольный и Выксунский металлургический заводы. Дальше всех продвинулись в этом направлении в Выксе. По словам главы города Игоря Раева, более половины жителей Выксы отдают предпочтение малоэтажке. Главная проблема – найти единого застройщика для строительства малоэтажного поселка на 1000 домов.

В областном правительстве надеются, что кризис заставит застройщиков быть более сговорчивыми. Велика вероятность того, что так и будет: на рынке уже появились компании, предлагающие построить индивидуальное жилье под ключ по цене от 10 000 рублей за квадратный метр. Кризис – время роста возможностей.

Сергей Анисимов

 
Установка Видеонаблюдения камсан-сервис.рф.

6.9Kb

a4

25.6Kb

Дизайн и хостинг Р52.РУ
Copyright © «Курьер-Медиа» 2018

Rambler's Top100