русский     english

поиск по сайту:  
Сегодня 25 апреля 2018 г. среда
Написать письмоКарта сайтаНа главную
О нас Фотогалерея Обратная связь Контакты
 


belarus

vietnam

moldova

Архив изданий | Нижегородская деловая газета | "Нижегородская деловая газета" № 8(91) от 31.05.2009 г. | «Вылежаться» до сверхприбыли |


«Вылежаться» до сверхприбыли

7.3KbОдним из самых ощутимых последствий кризиса стало существенное снижение объемов строительного рынка. У этого падения существуют как объективные, так и субъективные причины, о которых мы беседуем с директором по строительству нижегородской инвестиционно-строительной компаний «Сокольники» Александром Немировым.

– Александр Игнатьевич, ваша компания до кризиса работала главным образом с финансовыми средствами так называемых соинвесторов или дольщиков. Сегодня эти ресурсы практически исчезли с рынка. Как это сказалось на работе компании?

– Сказалось, и очень сильно. Последние три года на рынке строительства жилья наблюдался значительный рост, что было обусловлено главным образом тем, что на рынок в массовом порядке были вброшены ипотечные кредиты. Например, в 2006 году цены на жилье за одно лето выросли почти в два раза. Сначала казалось, что это мощная игра на рост, связанная с приходом в регион нового губернатора и московских структур, а, следовательно, и московских цен. Но потом выяснилось, что цены выросли не только в нашей губернии, но и по всей стране. И дольщики, которые вносили часть своих денег на начальном этапе застройки, при таком росте цен не всегда могли достроить жилье. Это объективный рыночный фактор. А тут еще кризис. Ипотека стала дороже, а зарплаты меньше или их не стало вообще. Новые же дольщики сегодня опасаются брать ипотеку. И даже не потому, что процент по выплатам кредита существенно повысился, а потому, что исчезла уверенность в завтрашнем дне и в стабильной зарплате.

– Недоступность кредитов и для населения, и для застройщиков многие называют одной из основных причин падения строительного рынка. Вы тоже так считаете?

– Действительно, года полтора назад можно было прийти в банк и взять кредит под целый дом. Сейчас банки боятся невозвратов, ведь, даже сильно повышая ставку, банкиры, на мой взгляд, не закрывают все свои риски. Кроме того, банки стали очень тщательно изучать кредитные истории и текущее финансовое состояние заемщиков. Поэтому существенная часть участников рынка лишилась возможности финансирования, и стройки во многих местах замерли.

– Как думаете, надолго?

– После дефолта 1998 года наша компания стала строить только в 2002 году, как, впрочем, и многие нижегородские строительные предприятия. В Нижнем Новгороде в то время работало лишь два башенных крана на весь город. Четыре года накапливался спрос, потому неудивительно, что как только появилось какое-то предложение жилья, цены начали расти не на 5-10 процентов, а в разы. Я думаю, что сейчас будет то же самое. Например, многие проектировщики сегодня перешли на трехдневную рабочую неделю и занимаются в основном дизайном, а не проектированием, потому как заказов практически нет. Причем, все отлично понимают, что помощи ждать неоткуда, никакого указа о повышении зарплаты трудящимся, которое бы стимулировало спрос, как это бывало в советские времена, уже не поступит. Поэтому сегодня многие строители «легли на дно» и ждут лучших времен.

– Насколько низко, по Вашим оценкам, упали объемы строительных работ в Нижегородской области?

– Я думаю, что если в прошлом году в городе построили примерно один миллион квадратных метров, то в этом году будет от силы 600 тысяч. У нас в прошлом году работало семь башенных кранов. Сегодня их осталось два, и поднимают они наверх от силы пачку кирпича за день. И такое положение практически у всех строителей. Первыми, кстати, в Нижнем Новгороде встали московские строители. Они просто распустили людей по домам. Нижегородские компании стараются рабочих удержать, ожидая, что рано или поздно стройка оживет.

– Часто приходится слышать, что строители последние годы жировали, получая очень большую прибыль, и кризис должен умерить их аппетиты. Или этого не произойдет?

– Часто всех строителей, всех, кто на этом рынке работает, ровняют под одну гребенку. Хотя на рынке. как вы знаете, есть застройщики, есть подрядчики и есть производители стройматериалов. Например, материальные затраты на строительно-монтажные работы сегодня составляют от 50 до 70 процентов от общей стоимости работ. Взять, скажем, производителей стройматериалов. Многие из них модернизировали оборудование и выпускают продукцию, не уступающую мировым стандартам. Однако на материальном положении большинства персонала, включая даже топ-менеджмент, это не очень сказалось. Если возьмем подрядчиков, то увидим, что на сегодняшний день все советские подрядные организации, СМУ и тресты – умерли. Потому что работали по госрасценкам, в которых рентабельность не превышала нескольких процентов от стоимости работ. Новые же застройщики, пришедшие на смену советским, сегодня имеют неплохую прибыль. Однако подрядчиков они держат по-прежнему в тех же советских рамках расценок на строительство.

Поэтому застройщики больше всего и выиграли от строительного бума последних лет, удерживая высокие цены. И сегодня они не хотят их снижать. Если в советское время плановая норма прибыли не превышала 8 процентов, то сегодня и за 50 процентов прибыли мало кто работает. Поэтому чем больше новых застройщиков появится на строительном рынке, тем будет лучше. Потому что именно они определяют ценовую политику. Чем больше конкуренция, тем ниже цены.

– Часто приходится слышать жалобы на большие обременения, связанные, например, с долей города или подключениями к электрическим и другим сетям…

– За последние несколько лет цена за присоединение к электричеству, газу и воде выросла примерно в 10 раз. Хорошо еще, что не берут плату за подъезд к конкретному дому. Если бы эти расценки понизили, то, теоретически, жилье могло бы стать доступнее. Однако, если сегодня взять и волевым решением снизить размер обременения, застройщики, на мой взгляд, все равно не снизят стоимость квадратного метра строящегося жилья. Они лучше будут стоять, но цены не снизят. Как мы говорим, «вылежаться» им денег хватит. Многие из застройщиков застолбили выгодные земельные участки, но вкладываться в них не спешат. Зачем, если норма прибыли сегодня упала?

– Говорят, что многие стройматериалы значительно упали в цене – тот же цемент. То есть, первое звено строительной цепочки снизило цены…

– Реального снижения цен на стройматериалы не произошло. В январе-феврале цены действительно понизились, но сегодня они снова поднялись. Потому что наступает лето, а строительство, как известно, бизнес сезонный. Летом чаще всего строят дачи и коттеджи. У меня еще с советских времен сохранилось убеждение, что самый лучший месяц по кладке дома – март, потому что в марте уже не так холодно. С другой стороны, можно успеть занять тех рабочих, которые, как правило, летом уходят работать на коттеджи, где платят в два раза больше. Мы сознательно шли на это. Потом в сентябре рабочие возвращались с коттеджей и снова работали у нас. В этом году «ухода на коттеджи» не произошло. Но у меня лично нет ощущения, что будет снижение цен на стройматериалы, строительно-монтажные работы. Все ждут, что вернутся прежние времена. Так было и после дефолта 1998 года, так, видимо, будет и сейчас.

– Чему учит кризис? Какие узкие места строительной отрасли выявил спад в экономике? Чем могут помочь власти?

– Что мы можем предпринять в разрезе одной фирмы? Например, мы сегодня по муниципальному заказу строим школу. Бюджет пока выдерживается. Возможно, что из 195 миллионов рублей, которые отпущены на эту школу, мы миллионов 20 не получим вовремя, как это записано в договоре. Но это все мы уже проходили. В 1994 году мы строили 33-ю больницу. Строители вложили туда всю свою «оборотку», а потом я получал обещанные городом деньги целый год после окончания строительства. А годовая инфляция тогда была 240 процентов! Предполагалось, что мы получим 25 процентов прибыли. В итоге же получили убытки. Надеемся, что такой высокой инфляции в ближайшее время не предвидится и наши потери не будут столь высоки.

– Вам, как подрядчикам, с кем работать более надежно и выгодно – с государственной или муниципальной властью, либо с частниками? И существует ли вообще такое разделение?

– Разделение существует. И оно было всегда. Даже в сметах советского времени на строительство дома для горисполкома или для завода были существенные различия. Заводы либо помогали людьми, либо увеличивали первоначальную смету. Поэтому чисто городские дома строителям, как правило, впихивали чуть ли не насильно – расценки были очень низкие. Сегодня расценки у города по-прежнему не очень высокие, однако на первый план выходит надежность финансирования стройки. К тому же опытный строитель всегда сумеет ужаться, где можно. С другой стороны, если брать большую линейку объектов, в сегодняшней платежеспособности бюджета можно и усомниться. Потому что есть первоочередное бюджетное финансирование, а есть финансирование по остаточному принципу. И стройка не всегда попадает в графу «первоочередное бюджетное финансирование». Так что и на государственных объектах могут появляться долгострои.

Сергей АНИСИМОВ

 
Мировые курорты турагентство набережные челны http://www.tattourist.ru. | Аренда вилл и апартаментов Лутраки otdyh-v-lutraki.ru.

6.9Kb

a4

25.6Kb

Дизайн и хостинг Р52.РУ
Copyright © «Курьер-Медиа» 2018

Rambler's Top100