русский     english

поиск по сайту:  
Сегодня 12 декабря 2018 г. среда
Написать письмоКарта сайтаНа главную
О нас Фотогалерея Обратная связь Контакты
 


kazahstan100100

armeniya100100

Архив изданий | Нижегородская деловая газета | "Нижегородская деловая газета" № 15 (62) от 28.09.2007 г. Россия: атомный проект | Хорошо забытое старое |


Хорошо забытое старое

Областное правительство запускает пилотный проект строительства доходных домов в регионе

Российское правительство планировало в двадцатых числах сентября рассмотреть стратегию развития массового жилищного строительства до 2025 года, но смена правительства продиктовала иные приоритеты. Тем не менее, и.о. министра регионального развития Владимир Яковлев (это его ведомство готовило стратегию) нашел возможность рассказать журналистам об основных направлениях строительной стратегии.
В частности, он затронул проблему строительства жилья для коммерческого найма, отметив, что «на сегодняшний день мы такие прикидки делали; строительство жилья для коммерческого найма не совсем выгодно». Инвесторам, по мнению В. Яковлева, «потребуется полтора-два десятка лет», чтобы окупить средства, вложенные в такое жилье.
– Поэтому мы сейчас думаем, каким образом можно стимулировать потенциальных инвесторов, которые могли бы строить такие дома, – завершил эту тему руководитель министерства.
Однако правительство Нижегородской области опередило своих федеральных коллег и ещё в конце августа одобрило концепцию пилотного проекта строительства в регионе пяти домов для коммерческого найма – доходных домов, как их называли в России сто лет назад. Возведение первого начнется в 2008 году и продлится три года. Для привлечения инвесторов областное правительство готово предоставить ряд льгот. В частности, снизить арендную плату на землю, дать поблажки по налогам и предоставить государственные гарантии под кредиты.
Почему европейский опыт не приживается в России?
Все идет к тому, что российские власти в стремлении использовать все возможности для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» намерены вспомнить дореволюционный опыт и возродить в российских городах институт доходных домов. Причем, домов эконом-класса, квартиры в которых должны заинтересовать тех, кто не только не накопил себе на отдельное благоустроенное жилье, но и не может выплачивать ипотечный кредит. И при этом не имеет права на социальное жилье. Сейчас эти россияне живут с родственниками, часто с семьями родственников, или снимают жилье у владельцев частных квартир. Однако, по мнению экспертов, они вполне могли бы переехать в доходные дома, где, по крайней мере, их не попросят освободить помещение в самый неподходящий момент. По оценкам участников рынка, квартиросъемщики поедут в доходные дома, даже если стоимость аренды в них будет на 15-20 процентов выше, чем у частника.
До 1917 года большинство жителей российских городов снимали квартиры именно в доходных домах. Те, кто внимательно читал, к примеру, Достоевского, должны помнить, что о доходных домах в его произведениях говорится неоднократно. В Петербурге накануне революции лишь четыре процента высших государственных служащих имели недвижимую собственность. Однако после революции строительство подобного жилья прекратилось.
Сегодня доходные дома в стране можно пересчитать по пальцам одной руки. В Москве, например, такой объект всего один, построенный в 2004 году (инвестором выступил департамент инвестиционных программ правительства Москвы). Запланировано строительство еще двух домов. В Петербурге в следующем году будут сданы три доходных дома. Для сравнения: в Европе арендуют жилье больше половины населения. Почему же европейский опыт не приживается в России?
Специалисты утверждают, что у нас пока нет условий для массового появления доходных домов. Достаточно сказать, что в федеральном законодательстве понятие «доходный дом» вообще не определено. Однако главная проблема заключается в том, что сам по себе такого рода бизнес, основанный на строительстве и содержании доходных домов, именно об этом и говорил Владимир Яковлев на пресс-конференции, попросту невыгоден. По причине слишком долгого срока окупаемости. Гораздо прибыльнее построить дом и сразу же его продать.
С пугливым инвестором чиновникам нужно много и долго работать. И создавать условия для работы предпринимателям, все скрупулезно просчитывающим.
Падкий на льготы инвестор
Похоже, что нижегородских чиновников такая перспектива не пугает, и они готовы к этой кропотливой работе. Для запуска проекта планируется освободить застройщика, возводящего доходный дом, от аукционных выплат за земельный участок, внедрить механизмы долгосрочного кредитования и рефинансирования кредитов. Преференции должны способствовать и оптимизации цен на рынке аренды жилья, поиску баланса между его доступностью и доходностью. При этом цены на квартиры в доходных домах будет определять его владелец, ему самому без вмешательства государства предстоит решить, будет она выше или ниже рыночной («Владелец не будет экономить на ЖКХ и лампочках»,– говорят в областном правительстве).
По мнению министра строительства Нижегородской области Валерия Англичанинова, рентабельность такого бизнеса закладывается на уровне 8-14 процентов годовых. По словам министра, в Москве концепция доходных домов не была реализована, поскольку не было создано эффективных механизмов для инвестора. А в Нижнем такие механизмы готовы предложить. Любопытно, что столичные власти полагают, что квартиры в доходных домах Москвы должны сдаваться в наем только москвичам, прожившим в Москве не менее десяти лет. Правда, при этом власти Москвы, судя по всему, несколько иначе трактуют само понятие «доходный дом», подразумевая под ним не новый для сегодняшней России сегмент рынка жилья, а нечто похожее на социальное жилье для льготников. Это вполне в русле намерений мэра Юрия Лужкова, заявлявшего еще осенью прошлого года, что доходные дома в Москве должны быть только муниципальными, «где установлен не режим бешеных прибылей, а режим оплаты по себестоимости». В этом случае не совсем понятно, можно ли называть дом «доходным», если он не приносит дохода.
В Нижегородской области, судя по всему, собираются учесть не очень удачный столичный опыт. И, не забывая о строительстве социального жилья, сделать ставку на более обеспеченные слои населения. По словам губернатора Валерия Шанцева, строительство доходных домов не подразумевает возведение жилья для людей с низкими доходом. «Это дома для тех, кто готов платить за аренду жилья», – уточнил губернатор.
В строительство первого доходного дома в Нижнем Новгороде планируется инвестировать 250 миллионов рублей. В первом доходном доме будет 234 квартиры: 121 однокомнатная, 104 двухкомнатные и 9 трехкомнатных квартир. Стоимость аренды однокомнатной квартиры составит 10 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 15 тыс. рублей в месяц, трехкомнатной – 20 тыс. рублей в месяц. Предусмотрена подземная автостоянка на 100 мест. Предполагается, что дом построят в центре города.
Окончательное решение о дальнейшем развитии проекта будет принято после анализа результатов первого этапа и в соответствии с тенденциями развития жилищного рынка. По мнению В. Англичанинова, основными преимуществами строительства доходных домов на территории Нижегородской области должны стать оптимальный режим жилищно-коммунального хозяйствования и снижение эксплуатационных издержек, социальная комфортность, доступность, сокращение теневого рынка аренды жилья и рост поступлений в бюджет, а также социальная защита для жильцов.
Между гостиницей и съемной квартирой
Областные чиновники полагают, что клиентами таких домов станут молодые семьи, не могущие купить собственное жилье, юридические лица, арендующие жилье для своих сотрудников и командированных, обеспеченные студенты и трудовые мигранты. Комментируя ценовую политику, Валерий Англичанинов предложил журналистам сравнить «10 тысяч рублей в месяц» за однокомнатную квартиру с расценками нижегородских гостиниц «3 тысячи рублей за номер в сутки».
Эксперты полагают, что доходные дома будут востребованы при соблюдении ряда условий. Сегодня самый большой спрос в Нижнем Новгороде наблюдается на однокомнатные квартиры в ценовой категории 5-7 тысяч рублей за месяц. Это должны быть благоустроенные, меблированные квартиры бизнес-класса в центральной части города, с обязательной автомобильной парковкой. Валерий Англичанинов заявил, что нижегородские доходные дома окупятся через пять лет. Однако эксперты утверждают, что окупаемость таких домов значительно дольше – от 8 до 12 лет. Правда, многое зависит от объема налоговых льгот, которые готово предоставить областное правительство. Судя по тем льготам и преференциям, которые продекларированы министром строительства, чиновники ждут инвесторов с нескрываемым нетерпением.
Виктор Лунин, председатель Законодательного собрания Нижегородской области: «Нижегородцы, как правило, копят деньги, потому что хотят купить квартиру сами, а не арендовать жилье. Тем не менее, доходные дома будут интересны для тех же вахтовиков, приезжающих в Нижегородскую область на продолжительное время»
Владимир Иванов, заместитель губернатора Нижегородской области: «Государству трудно поднять такой проект по некоторым ограничениям законодательства. А инвестор может многое выиграть. Здесь важно, что областное правительство вправе регулировать размер арендной платы в доходных домах. Я думаю, что такого рода жилье будет востребовано, однако пилотный проект обязательно должен строиться в хорошем месте».

Вячеслав ГОРСКИЙ

 

6.9Kb

a4

25.6Kb

Дизайн и хостинг Р52.РУ
Copyright © «Курьер-Медиа» 2018

Rambler's Top100